Продажа квартиры по переуступке

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Как оформляется сделка по переуступке?               • Особенности договора переуступки прав

• Предварительный этап                                              • Плюсы и минусы договора цессии

• Оформление переуступки прав                                • Налоги после сделки

Нередко жильё в новых домах ещё до окончания строительства и ввода в эксплуатацию становится предметом перепродажи.

В этом случае используется понятие «продажа квартиры по переуступке», которое отличается от обычного процесса приобретения недвижимости, и имеет некоторые особенности.

Договором переуступки называется не способ купли-продажи жилья, а замена одной стороны, выступающей в качестве покупателя или дольщика и заключившей сделку с застройщиком, на другое лицо.

На основании документов по переуступке новый покупатель наделяется правами и обязанностями по основному договору, заключённым между предыдущим приобретателем жилья и застройщиком.

Юридически правильное название такого договора уступки права — цессия, где покупатель — это цессионарий, продавец — цедент. Если квартира, которая переуступается другому лицу, оплачена продавцом не в полном объёме, то в цессию включаются детали договора о переводе долга.

 

Как оформляется купля-продажа по переуступке?

Покупка по переуступке оформляется договором цессии на основании договора долевого участия (ДДУ) или предварительного договора купли-продажи, заключённых первым покупателем с застройщиком.

Предварительный договор является формой закрепления обязательств сторон в отношении недвижимости. Оформляя его, владелец квартиры лишь подтверждает согласие передать право заключения основного договора другому лицу. Государственной регистрации такой договор не требует, но этот документ серьёзно защищает права обеих сторон.

Обычно переуступку прав оформляют на основании ДДУ. Согласно ФЗ-214 для возможности переуступки жилья продавец не должен иметь долгов перед застройщиком. Если сумма выплачена не полностью, то остаток должен быть переведён на покупателя. Сам договор долевого участия подлежит обязательной Госрегистрации.

Риск приобретения квартиры с переуступкой по ДДУ состоит в том, что договор по разным причинам может быть расторгнут. Тогда последний покупатель понесёт убытки. Ему выплатят только стоимость квартиры, которая была зафиксирована в ДДУ на первоначальном этапе.

 

Предварительный этап

Договор цессии оформляется в зависимости от того, выплачена ли стоимость квартиры цедентом застройщику в полном объёме или полного расчёта ещё не произведено. Имеет значение и воля застройщика на осуществление такой сделки.

При полностью оплаченной сумме за квартиру заключается договор переуступки продавца с покупателем, от первого второму передаются права по основному договору. В Гражданском Кодексе этот процесс называют также уступкой требований. В этом случае согласия застройщика на эту сделку не потребуется.

Ему просто направляется письменное уведомление, которое должно быть оформлено по правилам. У вас должны остаться доказательства (например, почтовые квитанции) того, что уведомление было отправлено, и застройщик его получил. Иначе он может просто не признать факта получения уведомления о переуступке, квартира будет передана им по окончании строительства первому дольщику.

Однако застройщик может прописать в основном договоре пункт об обязательности согласования с ним этой процедуры. Поэтому важно начинать переуступку жилья с тщательного изучения основного договора, чтобы действовать в соответствии с его требованиями.

Если расчёт продавца с застройщиком был неполным, то покупатель, помимо прав по основному договору, приобретает и обязанности, оговоренные в нём (вместе с уступкой прав на жильё на него возлагается требование по оплате оставшегося долга). В этом случае необходимо получение согласия застройщика на уступку жилья в письменной форме.

Оно становится решающим при определении судьбы сделки, поэтому некоторые застройщики могут потребовать оплаты своего согласия (от 1 до 5 % от цены объекта по договору). На практике эти расходы оплачивает покупатель, но иногда стороны могут поделить их между собой. Документ об оплате остаётся у покупателя.

Неплохо предусмотреть, чтобы подпись застройщика была в договоре переуступки. Не будет необходимости в создании отдельного документа и доказывании факта его осведомлённости о наличии договора цессии. Сейчас многие строительные фирмы идут навстречу приобретателям жилья и предлагают специальную форму соглашения на случай смены покупателя.

 

Оформление переуступки прав

По завершению предварительной договоренности о переуступке прав оформляется договор по уступке требований. Покупателю передаются все документы, которые были получены продавцом на этапе заключения его договора с застройщиком, в частности:

• предварительный и основной договор с приложениями;
• документ, свидетельствующий об оплате квартиры.

Делается это на основании акта передачи. Его подписывают оба участника сделки по переуступке права.

Во избежание проблем покупатель должен убедиться в отсутствии у продавца долгов по оплате жилья и неуплаченных пени за просрочку положенных выплат. Это важный момент, потому что отсутствие таких выплат на протяжении двух месяцев может стать причиной отказа застройщика от выполнения условий договора. По закону он имеет право сделать это в одностороннем порядке.

Договор цессии согласно ст. 389 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключённым после того, как его зарегистрировали в Росреестре. Он оформляется в такой же форме, как и основной договор с указанием в документе номера договора и даты его заключения.

В документе должны быть указаны полные паспортные данные цедента и цессионария (ФИО, гражданство, место, дата рождения). При наличии у сторон договора супругов — их согласие, заверенное нотариусом.

Также прописывается в договоре цессии название документа, на основании которого действует продавец. Это будет ДДУ, который заключён им с застройщиком и зарегистрирован в Росреестре.

После получения договора уступки прав из Росреестра с его печатью сделка считается совершённой.

 

Особенности договора переуступки прав

Обычно договор цессии бывает двухсторонним (между покупателем и продавцом), но на практике во многих ДДУ есть пункт об обязательности согласования уступки права с застройщиком, которое заканчивается подписанием трёхстороннего договора, куда вписывается и застройщик с условиями получения им оплаты за согласие.

Особенностью соглашения о переуступке является полное приобретение покупателем прав и обязанностей продавца.

Ему подлежит выполнять все условия договора, который был заключён первоначально между первым покупателем и застройщиком.

Например, при наличии в основном договоре условий рассрочки, новый покупатель должен придерживаться оговоренной в документе схемы выплат. Если выяснится, что цедент не вовремя вносил плату, за что на него был наложен штраф, то расплачиваться придётся новому дольщику.

Цессионарий (покупатель), заключая такой договор, должен понимать, что пока он получает не квартиру, а право требования на неё вместе со всеми рисками дольщика. Надеяться, что цедент, который переуступает вам недвижимость, проверил надёжность застройщика, не стоит. Иногда квартиру переуступают по причине обнаружения каких-либо проблем у этого проекта.

По закону продавец не отвечает за качество строительства и сроки его введения. В связи с этим, покупателю квартиры по переуступке следует самому озаботиться поиском информации о застройщике и проверкой ДДУ.

 

Плюсы и минусы договора цессии

Переуступка прав имеет ряд преимуществ для обеих сторон договора.

Для покупателя это:

• возможность приобретения жилья в понравившемся доме при уже раскупленных квартирах;
• финансовая выгода (иногда продавцу срочно нужны деньги, он может предложить меньшую на 3-25% цену на завершающем этапе строительства, чем застройщик);
• выгода при покупке по ипотеке (договор цессии на завершающей стадии позволяет сэкономить на выплате процентов по ипотеке по сравнению с заключением договора купли-продажи на начальной стадии строительства).

Для продавца достоинства цессии заключаются:

• в реальной возможности заработать на перепродаже жилья в связи с ростом его цены на разных этапах стройки (обычно для будущей перепродажи квартиры покупаются на этапе закладки дома, их цена поднимается на 40-60% в конце строительства).
• в возврате денег без штрафных санкций в случае необходимости отказа от долевого участия.

Минус переуступки прав касается покупателя и состоит в повышении рисков для него по сравнению с заключением ДДУ напрямую с застройщиком.

 

Налоги после сделки

Законодательством России предусматривается выплата налога физическим лицом со всех видов дохода в размере 13%. Доходы, полученные продавцом при переуступке прав на квартиру — не исключение. Если продавец жилья владел им менее 3 лет (а с 2017 года — до 5 лет), то он обязан заплатить налог при его продаже.

Налогом облагается сумма, представляющая собой разницу между стартовой стоимостью жилья у застройщика и конечной ценой его продажи по договору цессии.

Согласно Налоговому кодексу РФ при переуступке прав на жильё продавец, если он российский гражданин, должен уплатить НДФЛ в размере 13%, а иностранный — 30%.

При этом для продавца существует возможность снизить налог получением налогового вычета в размере до 1 млн рублей при наличии договора ДДУ (подаётся заявление в налоговую службу с подтверждающими документами). Налог продавцом не платится, если он продал квартиру по той же цене или меньшей, чем заплатил застройщику. Покупатель при заключении договора цессии никаких налогов платить не должен.

Для оплаты налога продавцу необходима подача декларации 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. К ней следует приложить копии документов, свидетельствующих о праве на снижение налогов. Оплатить не позднее 15 июля следующего после продажи жилья года.

Оплата налога — важный момент, так как невыполнение этого требования закона при переуступке может привести к признанию сделки недействительной.

Сделка по договору переуступки завершается расчётом покупателя с продавцом. Происходит она после того, как документы возвратятся с регистрирующего органа. Денежные средства перечисляются на счёт продавца или передаются ему с помощью банковской ячейки.