Договор долевого участия в строительстве

 Скачать образец договора долевого участия в строительстве

О собственном жилье мечтает каждый, ведь это важная составляющая в жизни человека. Если вы планируете приобрести квартиру в доме, который ещё даже не начал строиться, это может сопровождаться некоторыми рисками.

Бывают случаи, когда вкладываешь деньги, а желанную квартиру так и не получаешь в результате мошеннических схем застройщиков.

Из-за участившихся случаев обмана дольщиков инициативу в свои руки взяло государство, и был принят Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004, который регулирует отношения между застройщиком и потенциальными владельцами квартир.

Долевое участие в строительстве подразумевает, что компания-застройщик привлекает денежные средства населения для постройки многоквартирного дома, а сразу после ввода его в эксплуатацию все права собственности переходят к вкладчикам.

Безусловно, такой вид строительства очень выгоден обеим сторонам. Дольщики имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене и оплачивать в рассрочку до завершения строительства. А компаниям не приходится брать кредиты в банке и выплачивать за это проценты.

Так как принятый Закон в большей степени направлен на защиту интересов дольщиков, застройщики всеми путями пытаются его обойти. Чтобы избежать неожиданных моментов, связанных с участием в долевом строительстве и не быть обманутым, нужно правильно заключить договор.

Договор долевого участия (ДДУ) регулируется Законом №214-ФЗ и должен содержать обязательные пункты, чтобы иметь юридическую силу, если дело дойдёт до суда. Согласно договору, застройщик обязан в указанный срок ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность вкладчикам. А те в свою очередь должны своевременно выплатить его стоимость и стать владельцами недвижимости. Невыполнение этих обязательств ведёт к штрафным санкциям и выплатам неустоек.

 

Какие документы нужно требовать у застройщика

При выборе застройщика, чтобы избежать в дальнейшем негативных моментов, нужно проверить наличие документов и достоверность информации:

1. Репутация строительной компании. Можно довериться организации, которая зарекомендовала уже себя на строительном рынке, успешно реализовала завершённые объекты и выполнила свои обязательства перед дольщиками.
2. Застройщик должен иметь разрешение на организацию строительства объекта
3. Организация размещает и опубликовывает в СМИ проектную декларацию (согласно ст.3 п.1 вышеуказанного Закона), которую обязана предоставить по требованию участников. Такая декларация содержит полную информацию о застройщике и возводимом объекте.
4. Право собственности на застраиваемый земельный участок. Компания может привлекать средства вкладчиков, только когда она пройдёт государственную регистрацию прав собственности на земельный участок. В наличии должны быть подтверждающие документы – договора купли-продажи, субаренды или аренды.
5. Другая информация. По требованию участников застройщик обязан предъявить документы о госрегистрации предприятия, свидетельство о постановке на учёт в налоговые органы, финансовые отчёты, учредительные документы и др.

 

Обманные схемы, которые застройщики применяют на практике

• Вклады населения привлекаются под псевдостроительство, которое даже не начинается
• Строительство так и остаётся незавершённым, предприятие исчезает, деньги участникам не возвращаются
• Одно и то же имущество продаётся сразу нескольким покупателям
• ДДУ заключается с нарушением правил и в итоге вкладчики не защищены Законом №214-ФЗ.

 

Правильно оформленный договор – гарантия для дольщиков

Перед подписанием «Договора участия в долевом строительстве» нужно внимательно отнестись к его формулировке, т.к. она должна соответствовать названию, указанному в Законе.

Недобросовестные компании-застройщики часто идут на хитрость и предлагают оформить инвестиционный или предварительный договор (которые совершенно не имеют отношения к данному виду строительства) и в результате избегают всякой ответственности перед вкладчиками.

Второй момент, который требует особого внимания, это обязательная государственная регистрация ДДУ с содержанием всех обязательных пунктов, иначе он будет считаться недействительным и незаключённым.

 

Какие обязательные пункты должны быть включены в договор

Долевое участие в строительстве предполагает участие двух сторон, информация о которых вносится в договор. Указывается такое же название строительной компании, как и в проектной декларации, и подписывается документ генеральным директором. Иногда бывают случаи, когда подпись ставит другое лицо, имеющее такое право по доверенности, но впоследствии это может вызвать осложнения в суде.

После того, как «шапка» договора правильно заполнена, нужно включить обязательные условия, прописанные в Законе:

1) Необходимо внести всю подробную информацию об объекте – адрес, номер дома и квартиры, площадь. В договоре должна быть чётко прописана передача именно этого конкретного объекта после завершения строительства.

2) Нужно установить точные сроки, когда будет построен дом. При этом действие самого договора должно соответствовать дате окончания строительства недвижимого имущества.

3) Оговаривается цена, т. е. сумма денежных средств, которую оплачивают будущие собственники квартир. Также нужно прописать, как будет происходить оплата – это может быть разовый платёж или частями в рассрочку. При этом цена может измениться к моменту окончания строительства, это зависит от фактического размера квартиры по сравнению с той, которая была указана в проекте.

4) Гарантийные обязательства застройщика. Строительная компания должна передать построенное здание, которое отвечает тем качественным и техническим характеристикам, содержащимся в проектной документации. Сам объект строительства имеет гарантийный срок обслуживания 5 лет, а инженерное и технологическое оборудование в его составе – 3 года. Если в течение этого срока выявлены недостатки, то застройщик обязан их устранить своими силами и за счёт собственных средств.

5) В случае незавершения строительства, компания должна вернуть денежные вклады участникам, а для этого необходимо указать один из двух способов, как она это сделает:

• При помощи поручительства банка, когда он выступает залогодержателем и отвечает перед вкладчиками наравне с застройщиком. В этой ситуации незавершённый объект продаётся на аукционе, а деньги распределяются между участниками.
• Страхование своей гражданской ответственности (застройщика) по передаче жилого помещения. Эта мера направлена на защиту прав дольщиков, которые получают денежную компенсацию, если застройщик не выполнил свои договорные обязательства или стал банкротом.

 

От чего дольщиков защищает грамотно составленный договор

• Если объект недвижимости построен с характеристиками, не соответствующими проектной документации, участник вправе разорвать договор в судебном порядке или требовать уменьшение стоимости квартиры. А если недостатки строительства выявлены уже в гарантийный срок, то собственник жилья устраняет их за счёт застройщика.
• В случае, когда дом не был введён в эксплуатацию в указанное время, строительная организация выплачивает пени за каждый просроченный день, а дольщик имеет право через 2 месяца разорвать договор.
• Вкладчику гарантируется возврат средств, если он не становится владельцем квартиры, т. к. застройщик обеспечивает свою ответственность договором с банком или страховой компанией.

Долевое участие в строительстве имеет свои риски, но если правильно заключить договор, это застрахует участников от возможных неправомерных действий со стороны строительных компаний и обеспечит успешное приобретение жилья.