Что такое приобретательная давность?

ОГЛАВЛЕНИЕ:

• Определение понятия и необходимые условия для приобр. давности

• Как получить право на собственность?

• Документы для получения свидетельства о праве собственности

Законодательная база Российской Федерации является несовершенной в некоторых вопросах, регулирующих земельные отношения. В частности, это касается объектов недвижимости, незакрепленных правом собственности. Причин этому может быть несколько.

От неосведомленности в правилах сделок купли-продажи имущества, когда сельские дома приобретались на основании расписок, до не правильного оформления приватизации, при которой объект недвижимости не перешел во владение собственника, но продолжает им использоваться.

В любом случае, зависимо от конкретных причин, перевести недвижимость в собственность можно руководствуясь ГК РФ и 234 статьей о приобретательной давности.

Определение понятия

Такой возможностью могут воспользоваться как юридические, так и физические лица. Однако стоит учесть, что владение должно быть открытым, добросовестным, а главное непрерывным и обязательно длительным.

Так, пользоваться недвижимым имуществом необходимо на протяжении как минимум пятнадцати лет, а любым другим — пяти. При этом в собственность не может быть переведено государственное или муниципальное достояние.

Необходимые условия

Для того чтобы воспользоваться приобретательной давностью, необходимо учесть ряд условий:

1 условие: Имущество не должно быть в собственности у лица, владеющего им. Любые документы, подтверждающие право пользования имуществом автоматически отменяют возможность получения статуса собственника на основании приобретательной давности.

К таким документам можно отнести договор социального найма. Проще говоря, юридическое или физическое лицо должно четко осознавать, что имущество ему не принадлежит.

2 условие:  Добросовестность владения. Критерии добросовестности крайне размыты. Это объясняется тем, что с одной стороны под добросовестностью можно понимать незнание о возможности переведения имущества в собственность. А с другой стороны знание об этом и даже бездействие в поисках истинного владельца, но при условии отсутствия противозаконности в действиях.

К примеру, если вы силой или хитростью выгнали владельца из дома, поселились вместо него и ожидаете заветного срока чтобы стать собственником, то вряд ли это можно назвать добросовестностью. А вот если ухаживали за больным человеком, заведомо зная, что у него нет родственников и после его смерти на квартиру никто претендовать не будет, то ваши действия были вполне добросовестны.

В любом случае, существуют общие критерии, определяющие понятие добросовестности:

• имущество используется по прямому назначению. Квартира чтобы жить, гараж — чтобы хранить там различные вещи.
• из имущества извлекается польза, если оно того предполагает. К примеру, садовый участок используется для выращивания овощей
• исправно оплачиваются счета и налоги, которыми облагается имущество. Сюда можно отнести квартплату, оплату газа и электроэнергии, внесение средств на капремонт и обслуживание дома и т.д.
• имущество поддерживается в надлежащем виде.

3 условие: Пользование имуществом не должно скрываться от посторонних лиц. Разумеется, Вы не обязаны хвастаться полученной вещью или приглашать всех подряд в квартиру, чтобы рассказать о том, как досталось имущество.

Однако если того потребуют органы власти, государственные учреждения или иные лица, в зависимости от сложившейся ситуации, то утаить факт пользования чужим имуществом не получится. В противном случае, Вы будете противоречить закону, а значит, не получите право стать собственником, основываясь на приобретательной давности.

4 условие: Продолжительность владения. Законом установлены определенные временные рамки, по истечение которых Вы может стать полноправным собственником имущества.

Но есть ряд нюансов, о которых следует знать. Например, в законе указано, что недвижимым имуществом достаточно пользоваться в течение 15 лет, чтобы вступить в права собственника, а любым другим имуществом – 5 лет. На самом деле, прежде чем начнется отсчет этого времени, необходимо выждать 3 года. Именно этим периодом регламентируется срок исковой давности.

Проще говоря, если за 3 года не объявился собственник и не начал процесс возврата имущества из незаконного пользования, то можно смело отсчитывать указанный период и претендовать на вступление в права собственности.

Некоторые могут возразить, что  пользование имуществом не противоречило закону, а, значит, согласно ГК РФ, и выжидать лишних 3 года не нужно. Но здесь необходимо помнить о том, что в первую очередь такая корректировка защищает самого собственника. В конце концов, не каждый может доказать, что имуществом действительно пользовались на законных основаниях, а не отобрали, применив различные уловки.  Поэтому путать данные понятие не стоит.

Суммируя сроки исковой и приобретательной давности, получается 18 лет для недвижимого имущества и 8 лет для иного другого. Вот тот минимальный период, в течение которого придется пользоваться имуществом, чтобы получить возможность стать его собственником.

5 условие: Владение должно быть непрерывным. Это значит, что в течение всего срока владения имуществом Вы не можете передавать его третьим лицам (например, друзьям, знакомым, соседям, квартирантам). А вот родственникам и законным наследникам можно передавать имущество без опасения нарушения непрерывности срока.

Еще одним исключением является факт вынужденного перерыва. Например, имущество было украдено или в случае недвижимости отобрано силой или хитростью.

6 условие: Владение не должно быть закреплено документально. Например, если Вы являетесь арендатором любого объекта недвижимости, как жилого, так и нежилого в течение нескольких лет и этот факт закреплен договором аренды, то стать собственником этого объекта на основании приобретательной давности не получится.

Только совокупность указанных требований дает возможность получения имущества в собственность по приобретательной давности.

Как получить право на собственность?

Поскольку лицо, пользующееся имуществом, в частности недвижимым, им не владеет, следовательно, прямых документов, подтверждающих этот факт нет. Как в таком случае поступать?

Необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на основании приобретательной давности. При этом следует учесть, что недвижимый объект обязательно должен быть зарегистрирован, то есть по факту иметь владельца, а не быть бесхозным.

В качестве подтверждения можно предоставить:

• данные свидетелей, знавших о пользовании чужим имуществом. В качестве свидетелей могут выступать жильцы дома, друзья, сослуживцы.
• счета за коммунальные услуги, госпошлины, налоги, счета за капитальный ремонт и прочие расходы, направленные на содержание имущества
• выписки из государственных реестров о стоимости недвижимости и ее принадлежности
• справку о зарегистрированных лицах
• подтверждение отсутствия притязаний на имущество со стороны третьих лиц
• иные документы по запросу суда.

Помните, что любой отказ органов власти в выдачи необходимых сведений должен быть письменно закреплен и приложен к исковому заявлению.

После этого, в случае положительного решения суда, можно рассчитывать на законное закрепление имущества за пользователем и получение свидетельства.

Документы для получения свидетельства о праве собственности

Получить свидетельство можно в территориальном органе Росреестра. Туда же необходимо предоставить следующий пакет документов:

1. квитанция об оплате госпошлины
2. решение суда в сторону истца
3. паспорт заявителя
4. документы на имущество (выдаются в БТИ по предварительной заявке).

После того, как все документы были переданы, принимающий их сотрудник обязан выдать расписку, в которой будут указаны дата получения, состав документов, а также адрес, по которому можно будет забрать готовое свидетельство.

Заключение

В судебной практике вопрос применения приобретательной давности в качестве возможности получения имущества в собственность довольно распространен. Рассматривая каждый конкретный случай, можно прийти к выводу о том, что соблюдая закон и разбираясь во всех его аспектах, стать собственником чужого имущества вполне реально.