ОГЛАВЛЕНИЕ
• Причины расторжения сделок • Расторжение договора через суд
• Изменение обстоятельств • Недействительная сделка
• Расторжение до и после регистрации • Гарантии для продавца и покупателя
Однако практика показывает, что достичь взаимности в вопросе расторжения договора удается крайне редко, чаще всего претензии возникают только у одной стороны.
Расторжение договора купли-продажи квартиры должно осуществляться в письменной форме. Покупателю и продавцу следует понимать, что все обязательства, которые были выполнены до момента расторжения договора, можно будет пересмотреть и дать им обратный ход только в том случае, если это предусмотрено договором (так, например, покупатель сможет вернуть внесенный им аванс).
Содержание
После того, как заключена сделка, претензии могут возникнуть у обеих сторон: продавец может быть недоволен тем, что не получил полную сумму денег, а покупатель – долгами, которые оставил прежний хозяин за коммунальные услуги или наличием лиц, которые зарегистрированы на купленном объекте и т.д.
Расторжение договора гарантируется главой 29 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Изменение и расторжение договора», а именно следующими статьями:
Любые сделки с недвижимостью, в том числе расторжение договора купли-продажи квартиры, основываются на Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение контракта возможно, если имеют место грубые нарушения условий, прописанных в договоре, одной из сторон или в некоторых иных случаях, которые определены на законодательном уровне или самим договором.
Что же считается грубым нарушением? Это такое деяние одной стороны, в результате которого вторая получила значительный ущерб. Говоря иначе, это если покупатель или продавец не получили то, на что надеялись при совершении сделки. К подобным нарушениям, например, относятся:
Статья 451 ГК РФ определяет и другое условие, которое может стать причиной расторжения договора – изменились первоначальные обстоятельства и наступили другие, которые стороны не могли предвидеть. Из этого следует, что нет вины одной из сторон сделки и соглашение между ними невозможно из-за каких-то внезапных событий. Эта ситуация является самой распространенной в судебной практике.
Рассмотрим ситуацию на примере: обе стороны достигли договоренности во всех вопросах и подписали договор купли-продажи. Продавец гарантировал покупателю, что жилье не имеет никаких обременений, никто не имеет права претендовать на него, квартира не в залоге и т.д.
Однако после сделки возникает родственник прежнего хозяина, который вышел из тюрьмы. Поскольку до вынесения судом приговора он был зарегистрирован на этой жилплощади и проживал тут, а после освобождения ему негде жить, он принимает решение добиваться в судебном порядке восстановления своего права на проживание в данной квартире.
В результате бывший заключенный может получить право зарегистрировать и проживать в этой квартире. Если бы покупатель предварительно владел информацией относительно подобной возможности, он бы отказался от приобретения подобного жилья. В данной ситуации он имеет право требовать отмены всех обязательств, которые он на себя взял.
До момента окончания процедуры регистрации — сделка имеет статус незавершенной. Отменить покупку/продажу на этом этапе достаточно просто. Последовательность действий в этом случае выглядит следующим образом:
1) Если стороны достигли согласия в данном вопросе и желание расторгнуть договор является обоюдным, то подписывается соответствующее соглашение о расторжении контракта;
2) Если же согласие не было достигнуто и желание расторгнуть договор является односторонним, инициатор процесса имеет право обратиться в суд, подав аргументированное заявление.
Однако прежде, чем подавать подобное заявление, нужно получить от второй стороны отказ от выполнения ее обязательств. Для этого следует вручить претензию оппоненту и, если требования, изложенные в претензии, не будут удовлетворены в течение 30 дней, можно обращаться в суд.
Договор может быть отменен после того, как произошла регистрация и передача денег продавцу, а покупатель соответственно получил объект недвижимости:
Если стороны достигли соглашения, лучшим вариантом решения проблемы является подписание «обратного» договора, когда стороны поменяются ролями: покупатель станет продавцом и наоборот. То есть будет проведен повторный обмен и процедура регистрации окончательно вернет все на свои места.
Если имеет место одностороннее намерение отказаться от сделки, нужно попытаться достичь досудебного соглашения со второй стороной, то есть направить второй стороне предложение об отмене сделки в письменной форме.
Письменный отказ или отсутствие реакции в течение 30 дней дает право стороне, которая инициирует расторжение договора купли-продажи квартиры, на составление и подачу иска. Но в таком случае недостаточно одного желания стороны.
Чтобы контракт был «отменен» в судебном порядке, должны быть серьезные причины, а именно:
Важными условиями, при нарушении которых возможно расторжение контракта или признание его недействительным, являются:
Частой ошибкой, которую допускает истец при составлении искового заявления, является требование расторгнуть документ, при этом он упускает, что кроме этого следует выдвигать требование о возврате имущества.
Это связано с тем, что суд принимает решения исключительно в рамках выдвинутых истцом требований. Согласно положениям Гражданского кодекса, если зарегистрирована смена права на жилье, решение принятое судом о расторжении контракта не может стать причиной для того, чтобы прекратились полномочия покупателя на пользование недвижимостью.
При подобных обстоятельствах, чтобы не остаться ни с чем, продавец вынужден будет снова подать в суд, выдвинув требование вернуть недвижимость.
Важно при составлении иска не забыть включить в него ряд требований:
Важно отметить, что признание соглашения недействительным и его расторжение – это разные причины, которые ведут к прекращению договорных отношений. Однако, и та, и другая процедура ведут к одному итогу – прекращается действие договора, становятся неактуальными обязательства сторон. Помимо этого, будут отличаться и последствия.
Если сделка признана недействительной, виновная сторона обязуется возвратить все, что было ею получено по договору, а зачастую компенсировать ущерб, который был причинен ее действиями.
Договор может быть признан недействительным в следующих случаях:
Внимание стоит уделить сделкам, в которых в качестве продавца недвижимости выступает учреждение. Если стало известно, что у юридического лица неверно оформлены регламентирующие документы, заключенный договор может быть признан недействительным.
Например, это возможно, если документы подписывает лицо, которое не имеет полномочий для этого. Также сделка будет аннулирована, если не было получено одобрение учредителей на ее заключение.
Избежать неприятных последствий продавцу можно при предельной внимательности во время составления контракта. В его интересах зафиксировать в контракте такие моменты:
Что же касается покупателя, то согласно нормам закона передача недвижимости покупателю должна быть зафиксирована в документе, который имеет название передаточный акт, или ином документе, который засвидетельствует факт передачи. Квартира перейдет покупателю после того, как был подписан передаточный акт, и произошло вручение имущества.
Однако не установлен конкретный срок для передачи объекта покупателю. В Гражданском кодексе применяется понятие «в разумный срок». Очевидно, что данное определение очень условно, поэтому в договоре нужно предусмотреть конкретный срок, который отводится для передачи квартиры. Если продавцом не будут выполнены условия передачи, можно будет требовать этого в порядке принуждения.
Подводя итог, хочется отметить, что расторжение договора купли-продажи квартиры – процесс достаточно непростой и длительный, однако вполне реальный. При заключении сделки нужно обращать особое внимание на всевозможные сроки, условия, на которых будет предоставлена недвижимость и деньги, а также права и обязанности сторон. Существует множество оснований для расторжения сделки, но часто бывает сложно доказать, что закон был нарушен.
На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.
В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".
Спасибо!
В ближайшее время мы опубликуем информацию.