Порядок купли-продажи квартиры

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Шаг 1. Договор купли-продажи                       • Шаг 3. Регистрация перехода права собственности

• Шаг 2. Составление акта передачи                  • Шаг 4. Передача денежных средств

Сделка с недвижимостью — процедура сложная и трудоемкая. Не каждый собственник при продаже своего жилья имеет финансовые возможности для оплаты услуг риелторов или просто не хочет обращаться к ним.

При этом возникает множество вопросов: как правильно оформить соглашение, какие условия соблюсти, на что обратить внимание, как передать деньги?

Чтобы избежать проблем и грамотно проконтролировать этапы сделки самостоятельно, нужно знать порядок купли-продажи квартиры.

 

Шаг 1 — составление и подписание договора

Итак, стороны (продавец и покупатель) достигли взаимного двустороннего согласия. Им необходимо заключить договор купли-продажи в письменной форме и подписать его. На практике готовят этот документ в трех экземплярах, которые понадобятся в будущем. Регистрировать его с 2013 года нигде не нужно.

При решении составлять договор самостоятельно, нужно знать, что в нем некоторые пункты являются обязательными. При отсутствии хотя бы одного из них документ будет считаться незаключенным. К ним относятся:

• Данные о квартире: местоположение, метраж, число комнат, этаж и т. п. Эти сведения берутся из документов на право собственности.
• Цена квартиры (п.1 ст. 555 ГК РФ).
• Перечень всех граждан, проживающих на данной жилой площади и сохраняющих право пользования ею после продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
• Все условия выполнения договора. Обстоятельства, при которых квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Следует отразить все существенные для сторон моменты. Помощь юристов при этом не повредит.

Подробное содержание данного документа регулируется статьями 549-555 ГК РФ.

Перед подписанием необходимо тщательно изучить условия договора. Лучше, конечно, обратиться к грамотному юристу, который правильно составит документ и поможет разобраться во всех нюансах.

 

Шаг 2 — составление и подписание акта передачи

Помимо договора, стороны обязаны подготовить и подписать передаточный акт. Он является продолжением договора и указывает на фактическое исполнение сторонами обязательств по нему.

Акт составляется, в зависимости от региона, на разных этапах сделки. Например, в Московской области — вместе с договором и сдается на регистрацию; в Москве — после получения свидетельства о праве собственности.

В документе отражают следующие основные моменты:

• место и дату подписания;
• персональные данные сторон;
• качественные и количественные характеристики квартиры;
• основания для передачи жилья;
• данные об отсутствии обоюдных претензий;
• подписи сторон.

 

Шаг 3 — регистрация перехода права собственности

Порядок купли-продажи квартиры не ограничивается подписанием договора и акта. Истинное право на собственность присваивается в момент государственной регистрации смены собственника.

Это обязательная процедура. Только после нее продавец со своими правами на квартиру расстается, а покупатель их приобретает. Пакет документов можно отправить в регистрирующий орган по почте. Все же лучше предоставить их лично.

Предварительно записаться на прием можно непосредственно в территориальном отделе Росреестра, через официальный сайт или по телефону.

Перечень необходимых документов:

1. Заявления, написанные от руки. Они самостоятельно составляются каждой из сторон и содержат просьбу зарегистрировать переход права собственности. Форму и образец можно взять в отделе регистрирующего органа или на его сайте. Если от какой-либо стороны выступает представитель, он должен иметь правильно оформленную доверенность, заверенную нотариусом. Если стороной сделки является недееспособный гражданин или ребенок до 14-летнего возраста, то при подаче заявление обязательно присутствие опекуна или родителя (при этом доверенность не нужна).
2. Составленный и подписанный сторонами договор купли-продажи в трех оригинальных экземплярах.
3. Квитанция за оплату госпошлины. Ее размер 2 000 рублей (копия + оригинал).
4. Документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру. Подаются оригинал и копия.
5. Кадастровый паспорт с поэтажным планом квартиры и экспликация. Их выдают органы учета объектов недвижимости. Представляют 2 экземпляра: оригинал и копию.
6. Выписка из домовой книги (копия и оригинал). В ней содержатся данные о лицах, зарегистрированных в квартире. Она действительна в течение 30 дней.
7. Если договор заключен под условием, т. е. предусматривает выполнение сторонами каких-то обязательств перед совершением сделки, например, косметического ремонта, то наряду с вышеуказанными документами нужно предоставить и те, которые исполнение заявленных условий подтверждают. Необходимы оригиналы и копии.
8. Паспорта сторон и их копии.
9. Согласие супруга, заверенное нотариусом, если продавец стал собственником квартиры, состоя в браке. Кроме случаев, при которых имущество совместно нажитым не считается: приватизированное одним из супругов, полученное в дар или унаследованное.

Свидетельство о регистрации права выдается через 10 дней после даты подачи документов.

Местонахождение ведомства по регистрации сделок купли-продажи можно найти по ссылке: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. На представленной схематической карте нужно отыскать свою область, кликнуть по ней мышкой. В появившейся вкладке появится наименование, координаты и контактная информация об учреждении, в которое сдаются документы.

 

Шаг 4 — передача денежных средств

Предоплату с оформлением расписки применять рискованно. Продавец может обмануть потенциального покупателя еще вначале их отношений.

Производить оплату наличными не очень удобно. Носить при себе солидную сумму волнительно и небезопасно. Есть вероятность попасть в какую-нибудь переделку, например, стать жертвой ограбления.

Намного спокойнее и безопаснее для участников сделки будет обращение к банку, например, аренда ячейки. Эта услуга платная, стоимость ее варьируется в среднем от 2000 до 6000 рублей. Однако вариант этот самый надежный. Он полностью исключает мошенничество. Следует зайти в банк и оформить договор. В нем указывают сумму, срок передачи денег и условия их выдачи, например, при предъявлении свидетельства о регистрации права на квартиру.

Аренда банковского счета (банковский аккредитив) – это еще один надежный путь передачи больших сумм. Деньги со счета продавца учреждение переводит покупателю только при предъявлении им определенных документов.

При любом варианте, помимо цены и сроков, порядок оплаты также следует указать в договоре.

 

Особые моменты

Приобретая квартиру, следует пристальное внимание обращать на следующие возможные ситуации:

• Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, пусть даже родственников, они имеют первоочередное право на ее приобретение. Продавец обязан заблаговременно письменно оповестить их о продаже своей доли. Если в течение месяца родственники ее не купят, только тогда можно продать долю третьему лицу. Все несложно, но при разладе в семейных отношениях такая продажа может затянуться или сорваться.
• Если право продавца ограничено нахождением квартиры в залоге, то это обязательно отражается в договоре, иначе в регистрации будет отказано. Наличие обременений: ренты, ареста, ипотеки, аренды усложняют процесс регистрации. Даже если она состоится, это чревато возникновением у продавца ряда проблем, а покупатель не сможет впоследствии полноценно распоряжаться квартирой.
• Если стороны сделки — лица в возрасте от 14 до 18 лет или люди с ограниченной дееспособностью, то они самостоятельно должны подписывать договор при наличии письменного одобрения родителей или попечителей.

Каждая отдельная ситуация по-своему уникальна. Для учета тонкостей каждого случая нелишним будет обратиться за советом к профессионалам.

Процедура купли-продажи квартиры достаточно сложная и длительная. Необходимо правильно составить договор, собрать все нужные документы, подать их в орган регистрации. Юридическая помощь в этом вопросе поможет преодолеть трудности, которые, в противном случае могут поставить под сомнение законность сделки.