Документы при покупке квартиры 2017

СОДЕРЖАНИЕ

• Основная документация                                        • Договор купли-продажи

• Документы, требующие проверки                         • Регистрация сделки в Росреестре

• Потенциально возможные документы                   • Кто будет оформлять документы?

Перечень необходимых для покупки квартиры документов может быть различным. Это зависит от особенностей приобретаемой недвижимости.

Процесс оформления покупки квартиры заключается в подготовке документов и их доскональной проверке, составлении договора купли-продажи и государственной регистрации сделки с последующей выдачей свидетельства о переходе права собственности от продавца к покупателю.

 

Основная документация

Наиболее важный документ – правоустанавливающий, который подтверждает, что продавец квартиры является ее собственником и может производить сделку купли-продажи.

В зависимости от того, как именно собственник приобрел эту квартиру, документ может представлять собой договор о купле-продаже между продавцом и прежним владельцем жилья, договор мены или дарственную, свидетельство о получении жилья в наследство, судебное решение или другие бумаги, подтверждающие получение права на владение квартирой.

Кроме того, для продажи квартиры у продавца должно быть свидетельство о праве собственности. В нем указаны сведения о регистрирующем органе, о владельце недвижимости; реквизиты документов, подтверждающих право; вид права, кадастровый номер объекта, информация о других правообладателях и об имеющихся обременениях.

 

Документы, требующие проверки перед покупкой квартиры

Приобретение недвижимости на вторичном рынке требует тщательного анализа многих сведений.

1. Правоустанавливающие документы (виды см. выше). Нужно убедиться, что в них нет фальсификаций, а исправления, если таковые имеются, заверены подписями сторон. Также следует обратить внимание на факт государственной регистрации договора и дату его вступления в силу.
2. Выписка из ЕГРП. Получить ее может каждый гражданин, обратившись в органы Росреестра непосредственно перед заключением сделки, желательно за день до оформления документов, чтобы данные были актуальны. В выписке будет представлена информация о собственнике жилья, истории переходов права собственности и имеющихся обременениях, например, о нахождении квартиры в залоге у кредитного учреждения.
3. Информация о собственнике. Нужно убедиться в подлинности документов, удостоверяющих его личность. Это можно сделать при помощи онлайн-сервиса Федеральной Миграционной Службы: ввести паспортные данные и выяснить, выдавался ли такой документ. Также важно удостовериться, что собственник – дееспособное лицо. Вопрос о дееспособности решается исключительно судебными органами. Опытные риелторы заранее требуют у продавца недвижимости справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что он не состоит на учете. Наличие водительских прав или лицензии на ношение оружия – это косвенные свидетельства.

Если сделку заключал человек, признанный недееспособным, она не имеет юридической силы и может быть оспорена родственниками продавца или органами опеки. Следует помнить, что опекун, действующий от лица своего подопечного, также не имеет права заключать сделку без предварительного одобрения органов опеки и попечительства.

4. Полномочия доверенного лица. Зачастую вместо продавца сделку проводит его представитель. Нужно убедиться в наличии у него доверенности и уточнить, имеет ли он право получать от покупателя денежные суммы вместо продавца. Проверить подлинность доверенности можно, обратившись в нотариальную контору, где она была заверена. Получить выписку из нотариальной книги не получится, но сам факт существования учреждения и заявленного в доверенности нотариуса может служить косвенным подтверждением законности действий представителя.
5. Перечень всех зарегистрированных на данной жилплощади лиц. Перед покупкой следует убедиться, что все прописанные в ней граждане выписались и не имеют права на проживание в квартире после ее продажи. Для этого собственник должен предоставить расширенную выписку из домовой книги.
6. Кадастровый паспорт. В нем должны быть отражены все произведенные перепланировки и их согласование с БТИ. В противном случае ответственность за них перекладывается на нового владельца.
7. Информация о жилом объекте. Данные о проведенных и предстоящих капитальных ремонтах, состоянии коммуникаций, степени износа здания, реконструкции и возможном сносе. Они указаны в техническом паспорте квартиры, который оформляют в территориальном БТИ.
8. Справка об уплате налога на имущество и отсутствии задолженностей. Выдается налоговой службой.
9. Выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Можно получить в ЖЭКе по месту регистрации.

 

Какие еще документы могут понадобиться?

Бывают ситуации, когда продавцу перед заключением договора купли-продажи необходимо заручиться согласием на сделку третьих лиц.

• Согласие супруга собственника, заверенное нотариусом. Если иное не указано в брачном договоре, квартиру относят к совместно нажитому имуществу, и один из супругов не может единолично распоряжаться жильем без одобрения мужа или жены.
• Если среди собственников квартиры числится несовершеннолетнее лицо, нужно согласие его законных представителей (родителей или опекунов) и органов опеки и попечительства. Органы опеки в первую очередь защищают интересы ребенка, поэтому после выписки из продаваемой квартиры он должен быть прописан в жилье с равноценными условиями и площадью. Это распространяется также на лиц, признанных недееспособными.
• В случае продажи доли в квартире владелец другой доли имеет преимущественное право на ее покупку. Поэтому продавец должен в письменной форме известить каждого из участников долевой собственности о намерении продать свою долю, указав условия продажи и цену. Если они откажутся от покупки или не приобретут ее в течение месяца с момента получения извещения, тогда продавец вправе продать свою долю третьим лицам.
• Если квартира приобретена в результате ипотечного кредитования и находится в залоге у банка, требуется письменное разрешение банка на заключение сделки.

 

Договор купли-продажи

Корректно составленный договор обязательно содержит сведения:

• о приобретаемой недвижимости – ее точный адрес, назначение, фактическая площадь и кадастровый номер;
• обо всех собственниках и порядке их выписки или сохранении права на проживание после продажи;
• о полной стоимости квартиры, заранее обговоренной покупателем и продавцом.

Бывают случаи, когда продавец предлагает указать в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы уменьшить размер налога на имущество, который он обязан оплатить при продаже. Это невыгодно покупателю, так как он имеет право получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости приобретенного жилья.

Заверять договор у нотариуса необязательно, однако специалисты по недвижимости настоятельно рекомендуют это делать. Заверенный договор станет дополнительной гарантией честного выполнения своих обязательств покупателем и продавцом. Также это поможет ускорить процедуру регистрации права собственности.

 

Регистрация сделки в Росреестре

Переход права собственности регистрируется на основании Федерального закона № 122‑ФЗ от 21.01.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Чтобы получить свидетельство о праве собственности, покупатель квартиры должен передать необходимый пакет документов в МФЦ или органы Росреестра по месту регистрации приобретенной недвижимости.

Нужно будет предоставить документы, являющиеся основанием для перехода права собственности, оплатить госпошлину и составить заявление.

В нем указывают сведения о предыдущих собственниках квартиры и личные данные обеих сторон сделки. К заявлению прилагают копию договора купли-продажи и выписку из домовой книги. Госпошлину может оплатить как продавец, так и покупатель – этот вопрос стороны решают самостоятельно.

Сведения вносятся в ЕГРП, а свидетельство о государственной регистрации права выдается заявителю в единственном экземпляре, не позднее 30 дней после принятия у него документов. Только после этого покупатель квартиры становится ее полноправным владельцем. Если договор купли-продажи был заверен нотариально, процедура займет примерно 5 рабочих дней.

 

Кто будет оформлять документы?

Самостоятельное оформление документов при покупке квартиры – задача очень хлопотная, требующая больших временных затрат и наличия юридических знаний. Поэтому многие покупатели предпочитают обратиться за помощью к посредникам – профессиональным риелторам или юристам. Цена на их услуги составляет, как правило, 2–3% от стоимости квартиры.

Сэкономив на помощи специалистов, в дальнейшем покупатель может понести серьезные убытки, если будут попытки оспорить проведенную сделку.

Риелторы не только обеспечивают сопровождение сделки и подготовку пакета документов, но и тщательно проверяют юридическую чистоту квартиры. Чтобы работа была проведена качественно, следует обращаться в фирмы и агентства с хорошей репутацией, особенно при наличии сомнений в подлинности сведений о приобретаемой недвижимости.