Страховой депозит при аренде квартиры

Проживать в квартире законно на правах аренды помещения можно только после оформления договора с собственником.

Помимо условий предоставления жилья, графика платежей и описания предметов, предоставляемых вместе с недвижимостью, в соглашении может содержаться информация о страховом депозите, который выступает качестве компенсации ущерба при нанесении повреждений имущества арендодателя.

Что это такое

662 статья ГК РФ указывает, что арендованное помещение и находящиеся в нем вещи должны вернуться собственнику в надлежащем состоянии. Однако при использовании помещения могут возникать различные неприятные обстоятельства:

• порча имущества;
• утеря вещей;
• нанесение ущерба соседним посещениям, вызванное, например, прорывом водопровода;
• выселение квартирантов без уведомления хозяина;
• накопление долговых обязательств за коммунальные платежи.

Чтобы обезопасить себя, собственники помещения требуют от арендаторов при заселении внести некоторую сумму, которая выступает в качестве компенсации за гипотетические риски. В соглашении об аренде она обозначается как страховой депозит.

В законах РФ подобный оборот не встречается. Однако страховой депозит – довольно частое явление, сопровождающее заключение гражданско-правовых сделок.

Вернуть предоставленные в аренду вещи в пригодном к использованию состоянии жильцам придется в любом случае, даже при передаче владельцу денег в качестве страхового депозита. Если предмет пришел в негодность или утерян, ответственность на нерадивых пользователей налагается в соответствии со статьей 1064 ГК РФ.

Зачем он нужен

Страховой депозит гарантирует, что при нанесении ущерба имуществу собственник в любом случае получит компенсацию. Даже если арендаторы решат съехать, не предупредив об этом владельца недвижимости.

Страховой депозит – это оплата рисков хозяина.

Нельзя путать его с иными платежами, которые также могут предусматриваться договором аренд:

• оплатой за последний месяц проживания;
• залогом;
• авансом за первый месяц пользования квартирой.

Страхова сумма хранится у хозяина жилого помещения. Использовать ее он может только для восстановления предметов. Которым был нанесен ущерб. Если подобные случаи не возникают, оставить при себе деньги не получиться. После расторжения договора аренды страховой депозит возвращается квартиросъемщикам.

Отличие от залога

Оба платежа выступают в качестве гарантии серьезности намерения жильцов. Однако на этом сходство заканчивается. В отличие от страхового обеспечения, залог остается у владельца жилого помещения, даже если арендаторы изменили решение и не собираются заселяться в предоставленное на основании договора аренды помещение.

Согласно устоявшимся нормам, при возврате имущества  в целости, депозитная сумма возвращается арендаторам. Однако распространена практика, когда внесенный страховой взнос идет в счет оплаты за проживание. Соответственно за последний месяц квартиросъемщики заплатят меньшую сумму, или не будут совершать платеж вовсе. Зависит это от размера депозита, который оговаривается в индивидуальном порядке. А вот сумма залога является фиксированной и равняется стоимости месячного пребывания в квартире и уходит на оплату первого месяца проживания.

К тому же внесение залога, в отличие от уплаты страхового депозита, предусмотрено на законодательном уровне. Подобное подтверждение серьезности намерений жильцов регулируется статьей 329 ГК РФ.

В каких случаях депозит не нужен?

Собственник поднимает вопрос о внесении страховой суммы далеко не всегда. Однако в некоторых ситуациях выплата депозита не осуществляется вовсе:

1. В квартире отсутствуют вещи, которым арендатор может нанести вред. Однако в этом случае хозяин может настоять на уплате денежной суммы, чтобы иметь возможность компенсировать ущерб в случае затопления соседей.
2. Для проживания в помещении, находящемся в плохом состоянии, нужно делать ремонт, а арендатор предоставляет помощь в приведении квартиры в надлежащий вид.
3. Собственник регулярно проверяет состояние жилья.
4. Платежи вносятся чаще, чем раз в месяц.
5. Арендатор проживает вместе с собственником и пользуется только одной комнатой.

Выплата депозита возможна только при внесении соответствующего пункта в договор аренды. Обязательным подобное положение не является, владелец помещения вправе исключить его из типового образца соглашения.

Плюсы и минусы

Главным положительным моментом страхового взноса для арендодателя является гарантия обеспечения сохранности имущества. При нанесении ущерба владелец квартиры может с легкостью устранить его последствия, задействовав для восстановления вещей полученную от нанимателя сумму. К тому же с его помощью можно погасить долг по коммунальным платежам, если квартиросъемщик окажется недобросовестным.

Однако подобный платеж имеет и ряд недостатков:

• Сумма небольшая, возместить серьезный ущерб с ее помощью не получится;
• Наниматели плохо идут на сделки, предусматривающие финансовые расходы, поэтому часть клиентов требование страхового обеспечение со стороны арендодателя отпугивает.

Арендатору выплачивать депозит менее выгодно. Гарантировать полный возврат суммы при обеспечении даже полной сохранности имущества нельзя. Если хозяин квартиры не пожелает вернуть средства, взыскивать их придется в судебном порядке. К тому же страховой депозит – это дополнительные траты.

Но существует и положительный момент внесения обеспечения при заключении договора аренды.

Если квартиросъемщик по неосторожности сломает или потеряет какую-либо вещь владельца помещения, компенсироваться вред будет за счет депозита. А значит, изыскивать средства из бюджета на непредвиденные траты не придется.

Правила оформления аренды с депозитом

Оформлять отдельный документ, содержащий сведения о передаче денежных средств при внесении страхового депозита не нужно. Достаточно внести пункт о выплате в текст основного договора.  В нем прописывается назначение совершаемого платежа, а также его сумма прописью и цифрами. Отдельно указывается способ передачи денег:

1. Безналичный перевод на депозитный счет.
2. Оплата наличными. При этом получатель обязательно составляет расписку с указанием назначения платежа и его размера, фиксирующую факт передачи.
3. Перевод суммы на банковскую карту.

Внесение денег производится в момент заключения соглашения об аренде. Можно воспользоваться следующим образцом для заполнения договора.

Важным моментом является составление акта приема-передачи, в котором фиксируются все объекты внутренней обстановки квартиры, предоставляемые нанимателю для пользования. В документе детально описывается каждый объект. При передаче квартиры обратно владельцу по данному документу устанавливается не только наличие описываемых вещей, но и степен их износа и работоспособность. Можно дополнить документ фотографиями вещей. Подобная бумага составляется и при возвращении квартиры в пользование собственника.

Акт приема-передачи не является обязательным условием заключения соглашения об аренде. Однако он позволяет защитить права обеих сторон. Для выявления ущерба достаточно провести сравнение двух документов.

Возврат депозита

Использовать полученные средства хозяин помещения может только при обнаружении ущерба. Если квартиросъемщик обеспечил полную сохранность переданного ему имущества, он вправе требовать возврата денег после истечения срока договора аренды или его разрыва одной из сторон.

Однако на практике арендаторы часто отказываются возвращать депозитный взнос. И если иногда собственник предоставляет жильцам возможность прожить в счет страховой суммы бесплатный период времени, то в случае с недобросовестными арендодателями придется добиваться возврата через суд.

Для подачи иска потребуется предоставить:

• копии арендных документов:
  • акта приема-передачи;
  • договора;
  • претензии собственника, оформленные в письменном виде;
  • фото вещей, которым по утверждению владельца нанесен ущерб;
• расписку в получении депозита при передаче наличных;
• результаты независимой оценки имущества.

Помимо этого следует заручиться поддержкой свидетелей, которые смогут дать квартиросъемщику положительную характеристику и предоставить информацию о состоянии имущества до и после сдачи квартиры.

Если суд примет стороны нанимателя, страховой взнос возвращается в полном размере, а судебные издержки и услуги эксперта, оценившего объекты спора, оплачивает арендодатель.