Риски мошенничества по новому 214-ФЗ: Об участии в долевом строительстве

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…», известному как 214-ФЗ (принят в 2004 году). За время своего существования закон обрел уже 13-ю редакцию.

Привели ли полгода действия нового закона к увеличению цен на рынке нового строительства? Получили ли дольщики необходимые гарантии? Не ставят ли законодательные новшества в заведомо невыгодное положение девелоперов и их посредников?

Теперь большое значение будет иметь юридическая чистота сотрудников компаний-застройщиков. Например, главный бухгалтер и директор строительной компании, работающей по 214-ФЗ, не должны будут иметь судимостей. Другие нововведения касаются работы сайтов застройщиков: теперь участники долевого строительства смогут наблюдать, что происходит с их домом. Новые законодательные акты обяжут застройщиков выставлять на официальные сайты фотографии объектов в динамике, а также своевременно размещать информацию об изменениях в проектной декларации.

Впрочем, это косметические моменты, существенно не влияющие на работу застройщиков. Более того, при явно недостаточном уровне юридической грамотности наших граждан, желающих купить квартиру по схеме «долевки», большая часть этих изменений вовсе останется незамеченной.

Другие пункты поправок новой версии затрагивают финансовые интересы обоих сторон.

Поправки регламентируют новые требования к размеру уставного капитала застройщиков. Если раньше во многих компаниях не придавали этому значения, выставляя уставный капитал в минимально допустимом размере 10 тыс. рублей, то теперь он будет варьироваться от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей, в зависимости от площади всех объектов долевого строительства застройщика. С большой долей вероятности это приведет к существенному изменению в составе участников строительного рынка в регионах.

Нововведение, направленное на безопасность сделок, — создание компенсационного фонда долевого строительства. Его главная задача — гарантировать завершение строительства многоквартирных домов, даже если застройщик не исполнит обязательства перед дольщиками. Компенсационный фонд будет работать наравне со страхованием ответственности застройщиков. Застройщик будет обязан вносить определенный процент от стоимости строящегося объекта в фонд. Предполагается, что сумма отчислений составит 1% от стоимости сделок. При этом непонятно, как этот процент будет начисляться, кем и в какой сумме, от чего будет считаться — от сметной или рыночной стоимости объектов, и кто ее определит. Действующих механизмов пока нет.

Схожие надежды возлагались на страхование долевого строительства. Но за все время существования которого ни одному (!!!) дольщику не удалось получить эту выплату.

Альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков — размещение их средств на эскроу-счетах, средства от дольщиков с которых девелоперы получают только в том случае, если выполняют свои обязательства на каждом этапе строительства.

В теории: использование эскроу-счетов означает посредника между участниками долевого строительства в лице банка, а значит, ликвидирует риски потери денег или мошеннических действий недобросовестного застройщика. Подразумевается, что это ставит прочный заслон на пути нецелевого использования денег.

С точки зрения застройщиков и здравого смысла, у этой схемы есть очевидный минус — девелоперы теряют возможность напрямую и, по сути дела, бесплатно привлекать доверенные им средства дольщиков. В чем и был смысл долевого строительства, позволяющий продавать надежду на квартиру по цене на 30 и более процентов ниже, в сравнении с ценой рыночной. Кроме того, при банкротстве банка деньги на эскроу-счетах могут зависнуть надолго, если не навсегда. Вопрос страхования денежных средств граждан, размещаемых на таких счетах, снова не регламентирован.

С 1 июля 2016 года введен и единый реестр застройщиков, который размещается на официальном сайте — его будет вести Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации. При этом не до конца ясно, по какой методике те или иные застройщики будут включаться в этот реестр и насколько он окажется объективным.

Подводя итоги, можно сказать, что 214-ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве. В отношении же застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования. Но...

...тот простой факт, что это уже 13-я корректировка закона за 13 лет его существования, является объективным показателем несовершенства схемы долевого строительства в России. Более того, застройщики реализуют девелоперские проекты на протяжении нескольких лет и часто оказываются в ситуации, когда дольщики их объекта взаимодействуют с ним по совершенно разным правилам.

Парадоксально, но факт: для человека, желающего сэкономить (а часто и выгадать), приобретая квартиру через договор по 214-ФЗ, потенциально возникающие проблемы лежат в совершенно иной плоскости. Застройщики, не имеющие никакой другой возможности, кроме как следовать все новым и новым поправкам, стараясь находить при этом деньги для завершения строительства, минимизировать свои потери уже научились. А вот юридическая грамотность покупателя все еще далека от средней. Чем часто пользуются разного рода «помогалы».

Реальные примеры вопиющей неграмотности можно найти на любой стройке.

Иногда «помощники» могут обещать угрожать банкротством застройщику, чтобы подстегнуть его к выполнению обязательств. Но важно помнить, что требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан. Банкротство — это огромный риск для дольщика. Но знают об этом далеко не все.

Обратите внимание: люди со стороны предлагают банкротить застройщика, не вложив в застройщика ни копейки своих денег, т.е — у них в любом случае хорошо. В то время как у дольщика в случае банкротства застройщика вариантов нет – его ждет потеря всех уже вложенных денег.

Еще нюанс: строительные компании уже давно обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

Однако на собрании уже обманутых (!!!) дольщиков ГК «Город» в 2016 году, в самом конце мероприятия, после двух лет полной остановки строительства (!!!) и его возобновления уже другими строителями, встает человек и спрашивает: «А как найти комитет по строительству?». Какую информацию получает такой покупатель ДО покупки? Сильно ли она отличается от содержания рекламного буклета? Для таких людей даже разжеванная и максимально просто поданная информация о том, как не стать обманутым дольщиком, часто слишком сложна для того, чтобы ее прочесть. Или — просто лень.

А отдать деньги кому-то — не лень. Потрясающе!

И этим психологическим феноменом пользуются те, кто продолжает пытаться выуживать деньги незадачливых покупателей. На стадии когда дома практически достроены или уже заселяются такими людьми являются представляющиеся адвокатами «помощники». Или даже настоящие адвокаты, с лицензиями.

Дело в том, что за последние 13 лет изменялся не только 214-ФЗ. Изменялась страна, качество и темп жизни. Курс доллара и евро изменялся. И тем более менялась психология покупателей квартир и участников долевого строительства.

Еще пять — семь лет назад абсолютно нормальным считалось, что после ввода достроенного дома в эксплуатацию вселение жильцов, передача ключей и доводка инженерных систем происходили в течение 9-12 месяцев (закон это позволял). И люди воспринимали это естественным образом. Искренне радуясь тому, что дом построен, вот он стоит, можно потрогать, квартира — моя, да, никакой «двойной» продажи.

Сейчас все не так: сейчас покупатель ждет передачи квартир «день в день», чтобы без недочетов и вовремя, если обмер — то чтобы до сантиметра, если отделка — то высочайшего качества. И так во всем. Что, в принципе, правильно. Только для одних застройщиков это уже стандарт или они к этому стремятся, а другие — хорошо хоть достроили. Раз уж ты стал дольщиком, то выбирать не приходится.

И вот на этом этапе часто появляется «адвокат», предлагающий «выгодно получить компенсацию» с застройщика. Который чуть затянул с передачей ключей или еще в чем-то упустил срок. Появляется через комментарии в группе дольщиков ВКонтакте, через объявления на форумах или через спам в личных сообщениях («Я ваш сосед и я — юрист, себе компенсацию выбил и могу помочь...»), по рекомендации дольщиков-активистов или отсторонних «общественников» и представителей политических партий.

Эти люди почти никогда не представляют интересы дольщиков разных жилых комплексов — территории их «зарабатывания» поделены в точности, как у детей лейтенанта Шмидта из «Золотого теленка». У каждого из них есть «портфолио» из выигранных в суде дел у застройщика. Вашего конкретного. И выигранного совершенно недавно. И документы для суда у него все готовы и стоят услуги недорого («по-соседски»), в пределах 70 — 100 тысяч рублей. Часть из которых заплатить предлагается после выигранного у суде дела... В чем подвох?!

А подвох в том, что получить выигранные у застройщика в суде деньги, после того как дом введен в эксплуатацию — невозможно. 

На практике, невозможно. И вот этого вам ни один адвокат-помощник не скажет.

Почему: традиционно, застройщик ведет один девелоперский проект одним юридическим лицом. Которое после ввода в эксплуатацию объекта продается и никаких денег на своих лицевых счетах не имеет. Даже если его «завалить» судебными решениями о денежной компенсации, то получить с него банально нечего. Хотя при разговоре не через суд, а напрямую с застройщиком (при передаче ключей и до подписания акта), договориться об условиях компенсации по каждому конкретному случаю можно всегда.

Формула «Один объект – один застройщик» порождена банками и 214-ФЗ. Таковы требования из того, что на практике сложилось в миксе законодательства, моделей безопасности и контроля банков. Поэтому то, что под конец стройки на счетах у застройщика пусто — не циничная многоходовка девелопера, а вынужденные реалии жизни.

Профессионалы рынка хорошо помнят, что как только это явление появилось, переход был весьма болезненен. И дольщики, привыкшие видеть в рекламе и в договоре одно название, прям так и говорили: «Вы мошенники — соберете денег и свалите». Часто так и стало происходить. У семи нянек что-то не то с застройкой...

Именно застройщик кровно заинтересован в «имени с историей», так как оно помогает позиционировать себя на рынке и продавать. Но — увы: реальность заставляет его корректировать свои желания. Реальность, правила которой постоянно меняются.