Неотделимые улучшения арендованного имущества

 Скачать образец соглашения о производстве неотделимых улучшений помещения.

Тема неотделимых улучшений арендованного имущества уже давно является актуальной. Сначала стоит сказать пару слов о том, что представляет собой улучшение имущества в целом.

Улучшения имущества – это когда в объекте происходят изменения, которые увеличивают имущественную ценность. Их цель:

• Усовершенствовать имущество;
• Улучшить его технические характеристики и свойства;
• Расширить его функциональные возможности.

Стоит понимать, что при проведении обычных ремонтных работ никаких новых качеств объект не получает, то есть, ремонт – это вовсе не улучшение арендованного имущества.

К улучшениям относят:

• Достройку;
• Дооборудование;
• Усовершенствование;
• Реконструкцию;
• Техническое объектное перевооружение.

 

Понятие «неотделимые улучшения арендованного имущества»

Российское законодательство говорит о том, что улучшения делятся на два типа: отделимого и неотделимого. К первому типу относят те, которые можно забрать (при этом имущество арендодателя не будет повреждено). Примером здесь может стать: покупка мебели, предметов интерьера и так далее.

В случае невозможности устранения улучшений без причинения вреда имуществу речь уже идет о неотделимых улучшениях. Иными словами, исходя из законодательных положений (ст.623 ГК РФ), неотделимые улучшения арендованного имущества – это те, которые нереально исключить без ущерба хорошим качествам и свойствам главного объекта, который был передан по арендному договору.

Приведем следующие примеры:

1. Допустим, арендодатель передал в пользование арендатору жилой дом. Пока действовал арендный договор, последним была достроена к дому веранда – то есть были осуществлены неотделимые улучшения арендованного имущества.
2. Арендатор пользуется земельным участком, который был выделен под садово-огородническую деятельность. Во время его использования он посадил деревья с плодами. Как только арендный договор завершится, они перейдут в собственность к владельцу участка.
3. По арендному договору состоялась передача автомобиля. Арендатор осуществил его покраску (с согласия владельца). В этой ситуации покраска автомобиля также считается разновидностью неотделимого улучшения.
4. Смена труб, вентиляционных систем, электропроводок, оконных и дверных проемов – все это разновидности неотделимых улучшений арендованного имущества. Сразу после завершения действия договора они перейдут в собственность к владельцу.

 

Требуется ли компенсация?

Компенсация расходов на данные улучшения – важный момент. Этот вопрос довольно четко урегулирован статьей 623 ГК РФ, исходя из положений которой, неотделимые улучшения арендованного имущества должны быть компенсированы лишь в той ситуации, если они были осуществлены с согласия собственника.

Если же арендатор осуществил улучшения в самостоятельном порядке (мнение владельца в этом случае не учитывалось), то компенсация затрат – дело сугубо индивидуальное, на усмотрение владельца имущества.

Как доказать согласие арендодателя (договорённость) на проведение подобных улучшений:

1) С помощью свидетельских показаний. В данном случае их вполне хватит, чтобы доказать факт наличия договоренности между двумя сторонами. Свидетелями может быть подтвержден как факт наличия разговора сторон, так и совместное производство данных улучшений.

2) С помощью доказательств фото и видео типа. Выглядит это, конечно, нереально, но, если такой материал имеется – это тоже доказательства.

3) С помощью оформленного письменного договора. Простой и надежный способ. Если Вы решили улучшить арендуемое жилье, то необходимо составление стандартного дополнительного соглашения к арендному договору. В нем необходимо отразить объем будущих улучшений и сумму, на которую Вы их планируете совершить. Данное соглашение – абсолютная гарантия возврата собственных денег.

4) Благодаря фактической компенсации затрат собственником жилья. Здесь возможны два варианта:

• арендатор улучшает условия за счет собственника жилья;
• происходит уменьшение размера арендной платы на сумму затраченных на улучшение расходов. Допустим, при приобретении строительных материалов на 20 тысяч рублей соразмерно уменьшается и арендная плата. Главное, чтобы эти расходы были зачтены арендодателем как арендная плата. Оформление может быть любым.

Например, вы купили стройматериалы и имеете договоренность о снижении на эту сумму ежемесячного платежа. Еще вы обладаете графическим приложением внесения арендных платежей.

В этом графике ежемесячно указывается вносимая арендная плата, обе стороны ставят свои подписи. Тогда сумма арендной платы может быть разделена на две части: первая отдается путем покупки материалов, вторая (которая больше по размеру) отдается в виде денежных средств.

Если переданные деньги оформляются при помощи расписки, требуется указать способ произведения платежа.

Это нужно для того, чтобы в будущем арендодатель не сумел потребовать погашения просроченного арендного платежа и выставить неустойку.

 

Резюме

Таким образом, можно отметить, что вопрос о проведении неотделимых улучшений должен обсуждаться еще до заключения арендного договора. Если же соглашение уже имеется, и внезапно потребовалось что-то улучшить, нужно согласовывать подобные работы и приходить к компромиссу касательно стоимости и компенсации затрат.

Если улучшения уже осуществлены (без соглашения), остается просто стараться мирно решить вопрос о компенсации затрат. Если же арендодателем будет дан отказ в компенсации таких расходов, закон будет на его стороне: он имеет прямое право отказаться от возмещения потраченных денежных средств.

Стоит учитывать и то, что неотделимыми улучшениями не считаются работы по капитальному ремонту переданного имущества. Если договор не предусматривает иное, расходы на них осуществляются за счет арендодателя.