ОГЛАВЛЕНИЕ
• Подготовка к сделке купли-продажи • Шаг 4. Финансовые расчеты
• Шаг 1. Предварительный договор и задаток • Шаг 5. Действия после сделки
• Шаг 2. Основной договор купли-продажи • Риски при сделках с «вторичкой»
• Шаг 3. Подача документов на регистрацию • Как обезопасить себя: советы
Цена на вторичную квартиру зависит от многих факторов и часто бывает даже выше стоимости нового жилья. В то же время такие сделки могут быть осложнены серьезными проблемами юридического характера, ошибками в оформлении документов, мошенничеством.
Содержание
Необходимо сразу определиться: начинать ли действовать самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору. Выбирая агентство, стоит ознакомиться с отзывами клиентов о нем, выяснить срок его существования и авторитет на рынке недвижимости. Плюсом являются партнерские отношения агентства с банком, предоставляющим ипотеку.
Услуги квалифицированного риелтора стоят недешево, но позволят сэкономить время, силы, а в некоторых случаях и уберегут от сомнительной сделки. Специалист поможет подобрать наиболее выгодный вариант из всех возможных, увидеть сильные и слабые места квартиры, реально оценить стоимость объекта.
Если квартира для покупки выбрана, и с собственником достигнута устная договоренность о цене объекта и сроках оформления сделки, можно приступать к ее подготовке. Прежде всего, рекомендуется проверить наличие, подлинность и правильность оформления документов, необходимых для совершения купли-продажи, среди которых:
Операции с недвижимостью на вторичном рынке требуют особой внимательности и осторожности от покупателя. Перед совершением сделки рекомендуется уточнить следующую информацию: |
Покупатель подтверждает свое предварительное согласие на покупку квартиры внесением аванса или задатка. Эти понятия несут разный юридический смысл. Аванс, как предварительный способ расчета возвращается к покупателю в случае аннулирования сделки в полном размере.
Если внесен задаток, и сделка срывается, то возникают правовые последствия. В случае вины покупателя, задаток остается у продавца, а если сделку отклоняет продавец, то он обязан возвратить задаток покупателю в двойном размере.
Часто сторонами подписывается и предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором фиксируется полная цена объекта недвижимости во избежание различных мошеннических схем и размер задатка (обычно несколько процентов от стоимости квартиры).
Предварительный договор устанавливает срок, в который необходимо заключить основной договор. По умолчанию он равен одному году. Здесь же стороны в письменном виде распределяют расходы по оплате услуг во время совершения сделки (нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации и др.).
Текст договора купли-продажи квартиры обязательно согласовывается заранее двумя сторонами. При его подписании важно соблюсти все необходимые формальности, поскольку такая сделка при определенных условиях или обстоятельствах может быть расторгнута. Подписание документа должно осуществляться всеми участниками добровольно, с правоспособностью и дееспособностью.
В договоре обязательно раскрывается его предмет, то есть указываются адрес местонахождения квартиры, кадастровый номер, вид объекта недвижимости, его общая и жилая площадь, назначение и цена. Также необходимо упомянуть об отсутствии в отношении данной квартиры ареста, залога и других обременений и ограничений.
При совершении сделки желательно присутствие нотариуса для проверки правильности составленного договора, реквизитов сторон и обоюдного соблюдения действующего законодательства. Это обезопасит участников соглашения, кроме того, сделки с несовершеннолетними и недееспособными собственниками подлежат обязательному нотариальному заверению.
Оформленный пакет документов, удостоверяющих сделку, передается сторонами на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Там продавец и покупатель получают расписки с перечнем предоставленной документации и датой их возвращения, и выдачи свидетельства о праве собственности.
Следует внимательно проверять документы при оформлении в Росреестре, поскольку сотрудники тоже могут ошибаться. Часто это является причиной приостановления сделок и выяснения всех необходимых обстоятельств.
Когда происходит покупка квартиры на вторичном рынке, наиболее сложным вопросом являются денежные расчеты между сторонами. Денежные средства могут быть переданы покупателем продавцу как до сделки, так и после ее совершения. Самые распространенные способы расчета:
Продавец выезжает из квартиры в заранее оговоренные сроки, которые, как правило, не превышают двух недель.
Примерно в течение месяца происходит переход права собственности на вторичную недвижимость.
Продавец по итогам сделки обязан заплатить налог с полученного дохода в размере 13 % (как резидент РФ) и в размере 30 %, если он налоговым резидентом не является. В случае, когда стоимость имущества не превышает 1 млн рублей, продавец освобождается от уплаты налога.
Также если квартира находилась в собственности резидента более трех лет, а с 2017 года – и пяти лет, то налог уплачивать не нужно. В свою очередь, покупатель имеет право на получение налогового вычета после покупки недвижимости. Расходы, в пределах которых предоставляется вычет, составляют 2 млн рублей. К возврату положена сумма, равная 13 % от суммы вычета.
— Срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи недвижимости или признания его недействительным составляет три года с момента заключения.
— Регистрация Росреестром договора купли-продажи доли квартиры без её выдела в натуре неправомерна.
— У невыделенной доли нет и не может быть кадастрового номера. Такая сделка недействительна и без решения суда в соответствии со статьёй 166 ГК РФ (незаконность сделки купли — продажи), так как прямо нарушает закон.
— Нельзя оспорить в суде технические, инженерные и архитектурные характеристики квартиры, спроектированной для проживания одной семьи.
— Если запись в ЕГРП недостоверна, то такая сделка не имеет юридических последствий.
— Судебное решение, о вселении посторонних лиц в квартиру на основании фиктивного свидетельства о собственности на долю, также не может иметь юридических последствий.
1) В договоре купли-продажи рекомендуется указывать только реальную стоимость квартиры. Продавец может настаивать на уменьшении стоимости в целях ухода от налогообложения. На это не стоит соглашаться, поскольку в случае расторжения сделки покупателю вернется только сумма, прописанная в договоре.
Кроме того, размер стоимости жилья может повлиять на сумму имущественного вычета, положенного покупателю жилья согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ. Также в случае судебных разбирательств из-за заниженной цены на квартиру суд может не признать покупателя добросовестным приобретателем и отказать ему в удовлетворении требований.
2) В случае оформления сделки купли-продажи квартиры при помощи риелтора, особое внимание необходимо обратить на степень ответственности этого специалиста в форс-мажорных обстоятельствах. С агентством недвижимости рекомендуется заключить договор на предоставление услуг, в котором прописать все существенные условия, поскольку часто риелторы сами становятся виновниками недобросовестных сделок.
3) Покупателю можно порекомендовать сделать копии всех документов, которые потребуются для приобретения квартиры. В случае судебных разбирательств они могут очень пригодиться, а в некоторых ситуациях даже обеспечить успешное удовлетворение требований истца.
4) Нужно помнить, что ни регистрационный орган, ни банк, ни страховая компания не проверяют юридическую чистоту сделки в полном объеме. Это нелегкую задачу могут выполнить только риелторы или юристы, используя свои профессиональные связи.
Бдительным следует быть и покупателю, в частности, насторожить должны неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение непродолжительного периода, а также заниженная (более 10-15 % от рыночной) цена объекта.
Приобретая недвижимость на вторичном рынке, следует помнить, что идеальных квартир не бывает, везде можно отыскать плюсы и минусы. Важно только грамотно соотнести все риски и выбрать наиболее приемлемый вариант.
Залогом успеха будет являться правильный алгоритм покупки вторичного жилья, внимательность и осторожность покупателя, заключение сделки с законопослушными партнерами.
На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.
В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".
Спасибо!
В ближайшее время мы опубликуем информацию.