ОГЛАВЛЕНИЕ
• Проверка истории квартиры • Основной договор и передаточный акт
Ошибка на этом этапе может обернуться лишением квартиры и денег. Необходимо проявить внимание и осторожность к приобретаемому объекту, предоставленным другой стороной документам, к заключаемым договорам.
Затраты времени, нервов и сил окажутся ненапрасными. Знание основных тонкостей оформления купли-продажи жилья позволит избежать непредвиденных ситуаций и печальных последствий.
Содержание
Покупка недвижимости в России — небезопасная сделка. Чтобы минимизировать риски, покупателю стоит проверить историю квартиры и всех ее правообладателей. Перед тем, как начать документальное оформление купли-продажи квартиры, нужно запросить у продавца для ознакомления следующие документы:
В каждом отдельном случае могут потребоваться и дополнительные документы. Если проверка прошла успешно, приступают к оформлению договора.
После устного обсуждения покупателем и продавцом всех тонкостей предстоящей сделки и достижения обоюдного согласия, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Оформлять его необязательно. Он составляется в тех случаях, если в данный момент одна из сторон не готова к подписанию основного договора. Например, покупатель не имеет необходимой денежной суммы или у продавца отсутствуют некоторые необходимые для совершения операции документы.
Предварительный договор не предоставляет право собственности на квартиру. Он фиксирует желание участников операции в будущем заключить основное соглашение на намеченных условиях. Порядок его заключения регламентируется ст. 429 ГК РФ.
Чтобы предварительный документ был юридически значимым, его необходимо оформить правильно. Составляется он в письменной форме и должен иметь следующие пункты:
Предметом предварительного соглашения являются обязанности сторон. Объектом — квартира. Если срок составления основного договора в предварительном не указан, то он должен быть подписан в течение года.
Расторгается договор по взаимному согласию сторон. Если по истечении года ни один из контрагентов не приступил к исполнению обязательств по предварительному соглашению, его действие автоматически прекращается.
А если одна из сторон отказывается подписать основной договор, нарушая условия предварительного, вторая может подать в суд на виновника и заставить его сделать это принудительно.
Обычно после подписания предварительного документа покупатель вносит аванс или задаток — до 10% от стоимости квартиры.
Задаток — это сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве предоплаты и доказательства исполнения обязательств по договору. Это более ответственный способ подтверждения достигнутого соглашения. Если клиент вдруг передумает, задаток остается у продавца. В обратном случае — возвращается покупателю в двукратном размере.
Аванс — минимальная часть оплаты стоимости квартиры, необходимая для бронирования выбранного варианта. Он подлежит возврату при отказе от сделки одной из сторон.
При любом из вышеуказанных способов передачи денег оформляется соглашение, в котором прописываются сумма, ссылка на договор, порядок расчетов и получения денег, права и обязанности сторон, ответственность за их неисполнение. Оно может иметь форму расписки, написанной продавцом шариковой ручкой, с указанием следующих данных:
Нелишним будет нотариальная заверка документа на передачу денег.
При его подписании сделка, оговоренная в предварительном соглашении, считается заключенной.
Составляется он в письменной форме и содержит практически аналогичные предварительному соглашению сведения, отличие в том, что предметом выступает покупка жилья, а не договоренность об этом. В нем подробно описываются данные:
Если владелец жилья — несовершеннолетний или гражданин с ограниченной дееспособностью, то договор необходимо заверить у нотариуса.
Передача продавцом отчуждаемого объекта покупателю оформляется актом передачи. Он является подтверждением исполнения сторонами обязательств по договору. Перед подписанием акта следует внимательно осмотреть приобретаемую квартиру, ведь впоследствии претензии к состоянию жилья будут необоснованными.
Документ должен включать основные пункты:
Акт может составляться в виде отдельного документа или соответствующие пункты включаются непосредственно в договор. При этом в соглашении прописывается, что со дня подписания оно имеет силу акта приема-передачи продаваемого объекта недвижимости и обязанности продавца перед покупателем считаются исполненными.
Отделения Россреестра некоторых регионов России не требуют наличия данного документа в составе бумаг на регистрацию. При этом акт может составляться по завершении регистрационных действий.
По условиям договора покупатель обязан произвести оплату за приобретенное жилье.
При передаче денег наличными оформляется расписка в их получении. Она пишется продавцом собственноручно в присутствии покупателя и содержит сведения:
Если деньги передаются в присутствии свидетелей, их данные и подписи также необходимо указать.
При передаче крупных сумм чаще практикуется использование банковской ячейки или аккредитива.
При этих вариантах составляется трехсторонний договор между кредитной организацией и сторонами сделки. Продавец сможет забрать причитающуюся ему сумму по завершении регистрации договора, предоставив в банк подтверждающие документы. Их перечень устанавливается в соглашении между сторонами или в трехстороннем банковском договоре. К ним относятся:
Оформление купли-продажи квартиры завершается регистрацией сделки. Она проводится соответствующим органом. Здесь участники заполняют заявления и сдают следующие документы:
Следует помнить, что многие документы имеют ограниченный срок действия. Сделку необходимо совершить в период их законности.
Регистрирующий орган выдает расписку о принятии документов, а через 10 рабочих дней на ее основании выдает готовое Свидетельство о регистрации права.
Итак, купля-продажа недвижимости — трудоемкая процедура. Покупатель должен тщательно изучить историю приобретаемого жилья. Предварительное соглашение, внесение задатка или аванса, составление и подписание основного договора, регистрация сделки, окончательный расчет — все это требует знания основ законодательства. При возникновении сложностей и тупиковых ситуаций всегда можно обратиться за помощью к профессионалам.
На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.
В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".
Спасибо!
В ближайшее время мы опубликуем информацию.