Обременение на квартиру

В некоторых случаях даже собственник квартиры не имеет права совершать ряд действий с принадлежащим имуществом. Недвижимость находится под арестом, на ней лежит обременение. Заключить договор о купле-продаже или совершить другие действия подобного характера с жилым помещением при наличии ограничения — невозможно.

Что это такое?

Суть обременения заключается в ограничении имущественных прав хозяина помещения. Он не может совершать действия, которые повлекут отчуждение собственности из-за передачи права на владение иному лицу. Распоряжаться квартирой хозяин при наличии обременения  может частично.

Арест недвижимости может накладываться в принудительном порядке. Решение о наложении санкций принимает суд. Причины применения подобных мер различны:

• невыплата наложенных взысканий, например, алиментов, повлекшая за собой наложение ареста на имущество;
• наложение сервитута на собственность и признание ее объектом общегражданской эксплуатации. Однако к квартирам подобная мера не применяется и распространяется чаще всего на земельные участки.

Обременение накладывается без согласия собственника квартиры.

В некоторых ситуациях ограничение права на владение происходит по инициативе собственника. Хозяин помещения использует его в качестве залогового имущества, лишая себя возможности продать помещение. Покупатели редко отваживаются приобретать собственность, на которую зарегистрировано обременение.

Риски покупки квартиры с обременением

Наложенные на квартиру ограничения не снимаются при смене владельца. Это означает, что если квартира является залоговым имуществом, взята в ипотеку, то обязательства по погашению долгов переводятся на покупателя.

Клиентов,  готовых приобрести жилье на подобных условиях найти сложно. К тому же процесс передачи в собственность квартиры с обременением занимает больше времени, требует привлечения третьих лиц – профессиональных юристов, которые смогут оформить бумаги надлежащим образом.

Ипотека

При приобретении квартиры выплатить продавцу всю сумму единовременно достаточно сложно, поэтому многие граждане предпочитают прибегать к услугам банков, предоставляющих ипотечные займы. До полного погашения долговых обязательств, жилье, находится под арестом финансовой организации, выделившей средства для покупки.

Найти клиента на подобное помещение сложно. Если даже покупатель выразит желание приобрести недвижимость, его согласия недостаточно. Нужно получить разрешение от банка.

При его выдаче существует два варианта ситуации:

1. Новый собственник берет на себя ипотечные обязательства. Выплатив предыдущему владельцу сумму, ранее выплаченную банку. То есть ипотека переходит на нового владельца, а предыдущий собственник. Получив деньги, утрачивает право на имущество и расстается с долговыми обязательствами.
2. Покупатель одновременно выплачивает деньги продавцу и рассчитывается с банком, не переоформляя кредит на себя.

Возможен третий вариант развития событий, при котором получать разрешение банка не требуется. Клиент выдает владельцу квартиры деньги, которые последний вносит на счет финансовой организации. После получения справки о погашении ипотеки заключается договор о купле-продаже.

Правила действуют и в том случае, если деньги на покупку выдавались физическим лицом под расписку. Долговые обязательства перед гражданином приравниваются к обременению и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Арест

Если ограничение на распоряжение квартирой установлено в судебном порядке или наложено судебными приставами, продать квартиру до его снятия не получиться. Более того. Владелец даже не имеет права пользоваться арестованным имуществом. Можно попробовать обратиться непосредственно в государственный орган, наложивший санкции за разрешением о продаже, но в подобных просьбах чаще всего отказывают.

Единственная реальная возможность заключить желаемую сделку – это выполнить наложенные правоохранительными органами обязательства. После этого обременение снимается, и собственник вновь получает право распоряжаться недвижимостью.

Задолженность за услуги ЖКХ

Просрочки платежей по коммунальным услугам официально не относятся к обременению. Однако если долговые обязательства не погашены, клиент может отказаться от покупки, так как совершать выплаты придется новому владельцу.

Перед заключением сделки лучше оплатить счета. В критической ситуации можно договориться с клиентом и уменьшить стоимость платежа соразмерно долгам, либо гасить деньги частями уже после оформления договора купли-продажи.

Прописанный человек

Перед заключением сделки следует выяснить, прописан ли кто-либо в приобретаемом жилье. Законный собственник может выписать некоторых лиц без получения согласия, в некоторых случаях аннулировать регистрацию можно только в судебном порядке, либо в случае с несовершеннолетними жильцами – после получения разрешения органов опеки.

Существуют категории граждан, которые, даже не обладая правом собственности. Могут пожизненно пользоваться жилым помещением. Смена владельца на подобные обстоятельства влияния не оказывает. Поэтому прежде чем приобретать недвижимость, нужно убедиться в отсутствии граждан, зарегистрированных на ее территории.

Материнский капитал

Использование материнского капитала при покупке квартиры предыдущим владельцем означает, что на е территории проживает несовершеннолетний. Для заключения договора о продаже потребуется согласие органов опеки.

К тому же выписать ребенка без предоставления альтернативного помещения для проживания не получиться, поэтому продавец должен одновременно с продажей заключать сделку о покупке другого жилого помещения, если подобного нет у него в собственности. Чтобы выполнить условия потребуется много времени, которого у клиентов чаще всего нет.

Аренда

Продажа жилого помещения не прекращает действие ранее оформленного и зарегистрированного договора аренды. Квартиросъемщики могут проживать в нем на установленных с бывшим собственником условиях до истечения срока действия соглашения. Новый владелец не сможет заселиться в купленное жилье, пока они не покинут помещение, новый владелец переехать не сможет.

Рента

Оформление договора пожизненной ренты предоставляет право собственности на квартиру  указанному в нем лицу, при выполнении условий содержания предыдущего владельца. Продажа подобного жилья автоматически перекладывает обязательства на плечи нового хозяина. К тому же для заключения договора нужно заручиться поддержкой получателя ренты. Соглашение о купле-продаже легко расторгается по инициативе держателя ренты. Если условия заключенного с ним договора не выполняются.

Доверительное управление

Передача некоторых прав на распоряжение недвижимостью называется доверительным управлением. Однако получившее их лицо не вправе заключать сделки о купле-продаже. Подобный договор суд признает ничтожным и лишит законной силы.

Продажа квартиры с обременением

Прямого запрета на продажу квартиры с обременением законодательством РФ не установлено. Трудности могут возникнуть лишь в случае, если арест налагается судебными приставами или судом. Однако покупатели, страшась потерять купленное жилье или приобрести лишние расходов, предпочитают отказаться от сделки, если узнают о наличии наложенных на недвижимость. Поэтому позаботиться о снятии обременения следует до момента подписания оговора.

Способы проверки обременения на недвижимость

Узнать о наличии ограничений на продажу квартиры достаточно просто. Любое обременение обязательно регистрируется. Порядок процедуры отражен в ФЗ №122, принятом 21 июля 1997 года. Любой покупатель может получить информацию о наложенном на имущество аресте, произведя ряд простых действий.

Проверка онлайн

Официальным источником информации об обременениях помещений является Интернет-портал Росреестра. Пользователь подает заявку, и в течение 2 дней получает ответ на запрос на электронную почту.

Другие способы проверки

Актуальная информация на сайте Росреестра может отсутствовать в связи с трудностями с обновлениями баз данных. Поэтому для получения сведений следует лично посетить местный офис организации, либо обратиться к специалистам МФЦ, и написать заявление. Однако за предоставление услуги взимается определенная плата — госпошлина.

Снятие обременения с квартиры

Ограничение прав хозяина помещения снимаются только после получения разрешения от наложившего его органа. Самым легким способом избавления от обременения является исполнение обязательств, игнорирование которых повлекло за собой арест имущества. Подтвердить их выполнение необходимо специальным документом:

• выданной банком распиской о погашении ипотечного долга;
• судебным постановлением;
• соглашение об аренде с истекшим сроком действия.

Бумага предоставляется сотрудникам МФЦ или Росреестра, которые инициируют процедуру снятия обременения, длящуюся около 3-5 дней с момента подачи заявки.