Сделка купли-продажи квартиры — это сложный процесс, в котором задействовано множество документов, имеющих отношение к объекту недвижимости, выступающему предметом договора.
Это не удивительно, ведь заключая его, обе стороны хотят быть уверены, что такая сделка соответствует закону, что не возникнет каких-либо проблем с ее исполнением. С этой целью и нужно подготовить значительное количество документов.
Для продажи или покупки жилого помещения нужно пройти два этапа:
Подписать договор купли-продажи жилого помещения.
Пройти регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Для каждой из этих стадий необходимы определенные документы.
Договор купли-продажи — пожалуй, важнейший документ, который согласно закону заключается в письменной форме. В нем должны содержаться характеристики предмета сделки, чтобы его можно было идентифицировать. В частности, необходимо отразить точный адрес жилого помещения. Кроме того, следует указать стоимость квартиры — или всей, или за один квадратный метр, а также ее площадь.
Передаточный акт. Он свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю. Передаточный акт может быть составлен как отдельный документ либо в договоре должна быть отметка о том, что жилое помещение передано покупателю.
Правоустанавливающие документы. Перед тем, как приобрести жилое помещение, покупатель должен убедиться, что оно действительно находится в собственности продавца и тот имеет право распоряжения им. Доказательством данного права может выступать договор купли-продажи, дарения, передачи в собственность по приватизации, судебное решение, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство. Помимо данных документов, собственник должен предоставить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, подтверждающее факт наличия у него прав на недвижимое имущество.
Техническая документация (технический план и кадастровый паспорт). Из этих документов покупатель сможет получить точные сведения о площади жилого помещения, а также была ли в квартире проведена перепланировка, и узаконена ли она. В техническом плане указываются все существенные особенности жилого помещения. Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости. У него имеется приложение, содержащее внутреннюю планировку квартиры.
Указанный перечень документов обязательно должен присутствовать в распоряжении покупателя при подписании договора купли-продажи жилого помещения.
Есть и другие дополнительные документы для продажи квартиры, имеющие определенное значение для совершения сделки и важные для покупателя квартиры. К их числу относятся:
Финансовые документы. Они свидетельствуют об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. В качестве таковых может выступать копия финансово-лицевого счета или справка об отсутствии долгов, выданная управляющей организацией.
Лицевой счет понадобится для того, чтобы выяснить, не прописан ли в квартире кто-либо, кроме продавца.
Документы, содержащие сведения об обременениях в отношении квартиры. Речь идет о выписке из реестра недвижимости, ведь именно из нее можно получить информацию о том, не находится ли квартира в залоге (например, у банка по договору ипотечного кредитования), не наложен ли на нее арест. Зная это, покупателю будет легче принять решение о приобретении недвижимости.
Согласие органов опеки и попечительства. Понадобится оно для совершения сделки в том случае, когда одним из собственников является несовершеннолетний или лишенный дееспособности гражданин. Такое согласие будет дано, если после продажи квартиры такие лица будут обеспечены иным жильем.
Согласие второго супруга на отчуждение имущества. Когда квартира отнесена к общей совместной собственности супругов, то один из них, на которого оформлено право собственности, не может отчуждать ее без разрешения другого. Если один из супругов планирует заключить договор купли-продажи, он должен предоставить покупателю нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки. Без выполнения этого условия договор может быть признан недействительным.
Все указанные документы покупателю следует запросить у продавца до заключения сделки и внимательно ознакомиться с ними во избежание в дальнейшем каких-либо споров по поводу заключенного договора купли-продажи.
Документы, необходимые для регистрации прав в Росреестре
Регистрация перехода права собственности на квартиру представляет собой важный процесс, необходимый для того, чтобы сведения о новом владельце квартиры были внесены в государственный реестр недвижимости.
Необходимые документы для продажи квартиры следует представить в Управление Росреестра по месту нахождения жилья либо в Многофункциональный центр предоставления государственных услуг (МФЦ).
Для регистрации перехода права собственности на квартиру понадобятся:
Паспорта или иные документы, которые удостоверяют личность продавца и покупателя квартиры, и их копии. Если же сторон договора представляют по доверенности другие лица, необходимо приложить нотариально заверенную доверенность (оригинал, а не копия), где указаны полномочия на представление интересов при регистрации сделок. Кроме того, доверенным лицом должен был предъявлен и документ, удостоверяющий его личность и его копия.
Заявление продавца и покупателя о регистрации перехода права собственности. Обычно это заявление составляется специалистами Росреестра или МФЦ, а стороны сделки подписывают его. Если стороной сделки выступает лицо в возрасте до 14 лет или недееспособный гражданин, от его имени выступают законные представители, доверенности на это не требуется. Лица в возрасте от 14 до 18 лет имеют право подавать в Росреестр заявление о регистрации сами, но с предоставлением письменного согласия своих законных представителей.
Договор купли-продажи и передаточный акт. Оригинал договора необходимо представить в трех экземплярах. Акт приема-передачи должен быть представлен в регистрирующий орган в том случае, если он был составлен сторонами.
Квитанция об оплате госпошлины за проведение государственной регистрации. Размер госпошлины для физических лиц — 2000 рублей.
Правоустанавливающий документ, свидетельствующий о праве собственности продавца на квартиру. Обычно имеется в виду свидетельство о регистрации права собственности.
Кадастровый паспорт. Это документ, в котором указаны технические характеристики жилого помещения. Оформляется он в БТИ по месту расположения недвижимости. Сам паспорт при регистрации права сдавать не обязательно, как следует из разъяснений регистрирующего органа. Однако специалисты Росреестра будут проверять, есть ли информация о квартире в государственном кадастре недвижимости. Так что можно представить копию кадастрового паспорта, это будет нелишним и упростит процесс регистрации. Если же его ранее сдавали в Росреестр, то в реестре уже есть технические данные о жилом помещении, и повторно сдавать его не нужно. Стоит учитывать, что характеристики квартиры в кадастровом паспорте и в договоре купли-продажи должны быть идентичными.
Документы, которые также могут потребоваться в зависимости от ситуации:
При перепланировке жилого помещения надо предоставить документ, которым она узаконена. Это может быть решение суда или новый технический план квартиры.
При реализации недвижимого имущества, одним из собственников которого является несовершеннолетний, потребуется представить разрешение органа опеки и попечительства.
Если продается доля в праве собственности на квартиру, продавец обязан предъявить документы, свидетельствующие об исполнении им требований закона о предоставлении преимущественного права покупки этой доли другим собственникам квартиры. В частности, это может быть заявление таких лиц об отказе от покупки доли либо документ, который доказывает, что сособственники были уведомлены о ее продаже.
Если квартира находится в собственности супругов, то необходимо согласие второго супруга, оформленное у нотариуса. Оно не нужно, если недвижимость принадлежала одному из них еще до брака, подарена ему или унаследована им.
Если жилое помещение находится в залоге у банка по причине заключения договора ипотечного кредитования, то требуется также письменное согласие банка на заключение сделки. При этом в договоре купли-продажи должна быть указана информация о наличии обременения в виде залога.
Стоит иметь в виду, что документы, представленные на регистрацию прав, должны быть составлены разборчиво. ФИО физических лиц, их адреса обязательно надо указывать полностью. Не принимаются Росреестром документы с подчистками, приписками, зачеркиваниями или иными исправлениями, написанные карандашом, и имеющие повреждения, в результате которых сведения в них нельзя верно истолковать.
После того, как документы сданы в регистрирующий орган, заявитель получает расписку об их получении с указанием даты и времени принятия заявления. Если с целью прохождения процедуры регистрации гражданин обратился в МФЦ, то указанную расписку он при желании сможет получить почтовым отправлением, предварительно уведомив об этом в поданном заявлении.
На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.
В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".